去化慢、靠非经常损益赚钱?珠江实业回复问询函:不存在无风险|珠江实业_新浪财经_新浪网
来历:世界金融报  原标题:去化慢、靠“非常常损益”挣钱?珠江实业回复问询函:不存在 无危险  延迟了一周之后,珠江实业开发股份有限公司(下称“珠江实业”)总算在5月24日晚间发表了对上交所年报问询函的回复,对运营成果、工作形式、财务状况等问题予以回复。  “不存在去化慢的状况”  因为房地产职业的特殊性,预收账款通常被视作房企成果的“蓄水池”。亿翰智库研讨总监于小雨表明,出售金额一般是在竣工交给之后,结转为经营收入,所以有时看企业未来的成果状况,可以经过预收账款,尽管记在负债里,但实践是以后年份可结转的经营收入。  作为老牌房企的珠江实业,其预收金钱却坚持在很低的水平。问询函指出,珠江实业的房地产事务去化较慢,2019年公司预收金钱算计2.9亿元,占存货的2.16%。  珠江实业在回复中解说称,其在2020年曾经以收全款、签约、存案、封顶作为收入承认的条件,比照市场上其他选用竣工交楼时点承认收入的房地产企业,公司收入承认时点较为提早,由此导致公司预收账款的余额较少。  “2020年1月1日起,公司依照新收入准则的要求选用控制权搬运时点(即竣工交楼时点)作为收入承认的条件。”珠江实业表明,到2020年3月31日,其合同负债(原“预收账款”科目)占存货的比率为18.01%。  关于去化状况,珠江实业进一步解说称,到2019年末,其存货期末余额为135.28亿元,其间含白云湖项目85.26亿元、塔岗项目7.25亿元、四方第宅项目4.33亿元以及长沙珠江悦界商业中心公寓产品部分。而上述四个项目均处于在建状况,2019年没有开端出售,估计于2020年至2021年可完成开盘。“除掉在建项目后,公司可售项目除合肥中侨中心去化稍慢,其他项目出售进展均较为抱负,不存在去化慢的状况”。  此外,珠江实业各项意图毛利率呈现显着分解,广州市的项目毛利率高达60%以上,而长沙珠江花城、长沙柏悦湾项意图毛利率则分别为-3.47%、15.37%。  珠江实业表明,广州项意图毛利率高于60%的首要原因是,各项目均为十余年前获取的地块,拿地、开发时刻较早,地价较低,结转的出售本钱较低。  而长沙各项目遭到政府限价方针、项目处于不同开发建造阶段等要素影响,其间,长沙珠江花城2019年结转收入的产品为车位,价格较低,故毛利率为-3.47%;而长沙柏悦湾项目定位高端江景住所,项目方位优胜,拿地本钱较高,开发周期长,导致产品本钱较高,加之受长沙区域限价方针影响,产品定价空间有限,故2019年度毛利率较低。  由此,珠江实业表明,2019年度公司各房地产项意图毛利率差异首要受项目开发建造时刻、当期结转收入产品类型、所在城市调控方针和市场环境等许多要素影响,具有合理布景。  靠“非常常损益”扭转局面  曩昔的工作解说清楚了,但珠江实业2020年的开展还面临着少许问题。这首要表现在其对添加土储的不热心上。  土地储藏作为房企未来开展粮仓,其重要性显而易见。不过,2019年全年,珠江实业新增持有待开发土地的面积约为81.16万平方米,规划计容建筑面积为61.75万平方米,包括三个项目,分别为长沙四方第宅项目、广州塔岗村项目、广州白云湖项目。其间,前两个项目为珠江实业在土地市场竞拍取得的独立开发项目,白云湖项目则是其与广州地铁集团有限公司合作开发项目,其权益占比为51%。  关于2020年的规划,珠江实业发表,方案开工项目5个,方案新开工面积约为62.29万平方米;而2020年方案竣工的项目则仅有两个,分别为长沙柏悦湾项目一期和长沙珠江悦界商业中心住所项目,方案竣工项目面积约24.68万平方米。  土地储藏绰绰有余的状况在2019年头的年报问询函中就曾被提及,“公司陈述期内仅持有三块待开发土地和六个在建房地产项目,项目储藏较少”。  项目少,出售成果天然也难言抱负。依据其发表的季度出售成果大略核算,2019年全年,房地产项目累计完成出售面积15.89万平方米;累计完成出售金额23.89亿元。而克而瑞发布的2019年出售成果榜中,位列第200名的房企出售金额约为71.13亿元。  事实上,珠江实业在2019年的归母净利润坚持盈余状况首要得益于3.92亿元的非常常性损益。  数据显现,到2019年末,珠江实业完成归母净利润2.19亿元,扣非净利润则为-1.73亿元,同比下降235.5%,由正转负。  也就是说,珠江实业在2019年挣钱首要依托的是“非常常性损益”,而这其间包括出售两家公司股权取得的2.94亿元投资收益和收取的1.41亿元资金占用费。  其间,珠江实业经过转让海南秀丽51%股权完成投资收益2.92亿元,这在其2019年度利润总额中占比到达72.75%。  逾1亿元的资金占用费则首要来自珠江实业的对外拆借。据发表,到2019年末,珠江实业对天晨公司、穗芳鸿华、亿华公司、东湛公司的对外拆借资金余额算计15.04亿元;一起对东迅公司、穗芳鸿华和亿华公司有算计15.53亿元的托付告贷。  不过,到2019年末,珠江实业有3.91亿元资金占用费未回收,并在2020年3月31日进一步上升到4.79亿元。  珠江实业在问询函的回复中表明,应收未收资金占用费添加的部分首要是东湛公司、亿华公司和穗芳鸿华公司按告贷合同核算的2020年一季度资金占用费收入,但自2019年1月1日起,珠江实业已出于慎重准则于账面上暂停计提东湛公司和亿华公司的账面资金占用费收入。  由此,到2020年3月底,珠江实业账面应收未收资金占用费算计为8709.69万元,较2019年末账面应收未收资金占用费8281.93万元添加了427.76万元,添加的部分为穗芳鸿华公司2020年一季度资金占用费收入。  但珠江实业着重,“鉴于各项债务的抵押物价值可以掩盖账面上的债务本息,公司判别现阶段公司账面上的债务本金和逾期资金占用费不存在资金本息不行回收的危险。”  .appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:74px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:74px;padding-left:20px;color:#333;} 海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP

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